donderdag 08 februari 2007

CATELLA PROPERTY CONSULTANTS: ADVIES 
OP MAAT VOOR OPTIMAAL VASTGOEDGEBRUIK

Het adequaat managen van vastgoed vereist veel aandacht en een grote mate van deskundigheid. Bedrijven die hun energie liever steken in hun hoofdactiviteiten dan in huisvesting, zijn daarom bij Catella Property Consultants aan het juiste adres. Catella Property Consultants zoekt samen met de klant naar een optimale verbetering van de bijdrage van het commerciële vastgoed voor zijn organisatie. Tevens biedt Catella ondersteuning bij de invoering daarvan.

Catella Property Consultants maakt onderdeel uit van een internationaal netwerk van vastgoedconsultants. Het moederbedrijf is gevestigd in Zweden. Catella Property Consultants heeft in totaal meer dan vierhonderd vastgoedadviseurs in dienst en beheert meer dan 3,5 miljoen vierkante meter commercieel vastgoed. Catella is vertegenwoordigd in negen Europese landen: Nederland, België, Duitsland, Finland, Noorwegen, Spanje, Zweden, Groot-Brittannië en Oostenrijk. Doel is om in 2002 tot de top vijf van de vastgoedorganisaties in Europa te behoren.

De Nederlandse vestiging in het Amsterdamse Coengebouw richt zich op het beheer van commercieel vastgoed en adviesverlening. Het adequaat managen van vastgoed vereist veel aandacht en een grote mate van deskundigheid. Speciaal voor beleggers ontwikkelde Catella Property Consultants daarom het zogenaamde full-service-concept PAM (Property Asset Management), een interdisciplinaire benadering waarbij de wensen van de cliënt als uitgangspunt worden genomen. Een vast team van commerciële, technische en financiële adviseurs begeleidt de gehele vastgoedcyclus. Een assetmanager stelt in overleg met de klant een specifieke beheerstrategie op om tot een optimaal bedrijfsresultaat te komen.

Gebruikers van vastgoed (huurders en gebruikers/eigenaren) kunnen terecht bij de afdeling ‘Corporate Real Estate Services’(CRES). Op deze afdeling werken consultants uit verschillende disciplines die strategisch advies verlenen op het gebied van bedrijfshuisvesting. Ze bekijken samen met de klant de mogelijkheden voor het verbeteren van de bijdrage van het commerciële vastgoed aan zijn organisatie. Tevens bieden ze ondersteuning bij de implementatie van hun financiële, commerciële, juridische en fiscale adviezen. Catella Property Consultants biedt met het CRES-concept een professionele aanpak van A tot Z. De wensen van de klant zijn daarbij het uitgangspunt.

“Onze kracht ligt onder meer in het strategisch meedenken met de gebruikers van vastgoed,” vertelt senior consultant Gilbert Boutier. “Zij bepalen echter zelf welke diensten ze inkopen. Een grote Europese telecomklant schakelde ons in om een locatieonderzoek te doen en de contractbegeleiding bij de aankoop van het pand te coördineren. Een snelgroeiend IT- bedrijf, heeft onlangs het hele vastgoedtraject bij ons ingekocht. Deze klant hoeft straks alleen nog maar de sleutel in ontvangst te nemen van zijn nieuwe pand. Hij bespaart zich bovendien een rondgang langs verschillende loketten. De diversiteit aan kennis die wij in huis hebben maakt dat we in één keer al zijn wensen kunnen behandelen. Tevens is de klant verzekerd van een weloverwogen plan van aanpak. Specialisten met actuele kennis van de lokale vastgoedmarkt buigen zich over zijn portefeuille en voeren in gezamenlijk overleg het vastgoedtraject uit. Ze houden het bedrijf tussentijds op de hoogte aan de hand van snelle en heldere rapportages. Voor bedrijven met belangstelling voor huisvesting in het buitenland komt ons internationale netwerk bovendien goed van pas. Catella Property Consultants is dermate overtuigd van deze integrale aanpak dat de vergoeding veelal op performance-basis kan worden overeengekomen.”

Het CRES-team is betrokken bij verschillende projecten op drie verschillende terreinen: huisvesting, structured finance en e-business. Neem huisvesting. Een cliënt die zoekt naar bedrijfsruimte ontvangt maatwerk in zeven stappen. De consultants brengen eerst de locatiebehoeftes in kaart. Indien een organisatie bijvoorbeeld uit haar jasje dreigt te groeien is meer ruimte nodig. Soms kan intern een oplossing gevonden worden door bestaande ruimtes opnieuw in te richten. Vaak is het nodig om op zoek te gaan naar andere huisvesting. De CRES-consultants stellen daarop een lijst samen met geschikt bevonden panden en/of projectontwikkelingen. Indien de klant dit wenst voeren ze daarna de onderhandelingen over de aanhuur- of aankoopcondities. Eventueel treden ze ook op als coördinator bij de totstandkoming van het huurcontract. Een bedrijf kan de inrichting van het toekomstige kantoor eveneens uitbesteden aan Catella Property Consultants. Bij de verhuizing ligt het initiatief bij de klant.

Bedrijven met vragen over het kostenplaatje van vastgoed kunnen zich eveneens wenden tot de CRES-consultants. De post ‘vastgoed’ maakt namelijk veelal een substantieel onderdeel uit van de balans. Boutier: “Het is raadzaam om continu te beoordelen of het kapitaal dat opgesloten zit in het vastgoed voldoende rendement oplevert. Aan de hand van het Performance Measuring Model (PMM) maken onze adviseurs inzichtelijk of het vastgoed bijvoorbeeld beter afgestoten kan worden. Eigenaren kunnen dan kiezen voor de zogenaamde sale-and-lease-back constructies. Ze verkopen hun bedrijfsruimte en huren het pand vervolgens weer terug. De vrijgekomen gelden kunnen ze dan voor de hoofdactiviteiten aanwenden. Kledinggigant Mexx bijvoorbeeld heeft op advies van Catella Property Consultants voor deze interessante optie gekozen.”

De derde poot van CRES, e-business, heeft een jonge historie. Catella Property Consultants streeft er naar om alle produkten te digitaliseren, zodat de interactie met de klant groter wordt. Boutier: “Er zijn reeds marktplaatsen voor de woningmarkt op internet. Deze ontwikkeling zal ook plaatsvinden op de commerciële vastgoedmarkt. Het is denkbaar dat makelaars minder nodig zijn, omdat de klant direct in contact kan treden met de belegger via internet. Het is daarom van belang om meer toegevoegde waarde te leveren in de dienstverlening. Onderzoek moet uitwijzen of het efficiënt is om de digitale serviceverlening uit te breiden. Als een facility-manager bijvoorbeeld nieuwe meubels moet aanschaffen voor zijn bedrijf, dan is het bijzonder handig als hij zijn bestelling snel kan plaatsen op internet.”

De vastgoedconsultant signaleert nog een aantal trends in de vastgoedmarkt waarbij de vraag om meer flexibiliteit snel toeneemt. Gebruikers sluiten steeds kortere huurcontracten af, vertelt Boutier. Een kantoor huren voor een dag is al niet meer ongewoon. Onlangs kwam de ING-bank zelfs met het initiatief om bedrijfsruimtes per uur te verhuren langs de snelweg. Gebruikers van vastgoed zullen ook steeds vaker vragen om compleet ingerichte kantoorpanden. Boutier: “De behoefte aan andere vormen van huurovereenkomsten signaleren we ook in ons eigen klantenbestand. Vooral jonge en dynamische bedrijven uit de ICT- en telecomwereld leggen een groot eisenpakket voor huisvesting op tafel. Ze willen genoeg ruimte inbouwen in het huurcontract om te groeien of om te krimpen. De omvang van hun personeelsbestand verandert snel en brengt wisselende huisvestigingsbehoeftes met zich mee. In 1993 was de opname van ICT-bedrijven ongeveer 90.000 vierkante meter. In 1999 was dat reeds 290.000 vierkante meter. Naar verwachting zal vastgoed in de toekomst ook steeds minder vaak in eigen beheer zijn. Bedrijven zullen het vastgoedtraject integraal gaan uitbesteden. Catella Property Consultants probeert als intermediair zo goed mogelijk in te spelen op deze nieuwe ontwikkelingen. Wij willen de klant ook in de toekomst een solide en betrouwbare partner garanderen voor deskundig advies op het gebied van vastgoedbeheer en management.”