donderdag 08 februari 2007

EXTRA STER IS GOUD WAARD
Architectenbureau Berkenpas haalt tijdens renovatie en bouw het optimale uit elk hotel

Hotels bouwen is een vak apart. Het gaat niet zozeer om een supermooie buitenkant, maar eerder om een goede indeling van de binnenkant. “Het is de kunst om praktisch mee te denken en om met zo weinig mogelijk middelen een winstgevend gastenverblijf te realiseren.”

Een hotel dat goed in elkaar zit, is goud waard. Helaas komt het geregeld voor dat hotels in de Amsterdamse binnenstad niet optimaal gebruikt worden. Dit heeft vaak te maken met achterstallig onderhoud zoals een verouderde tegelvloer of gedateerd meubilair. Het komt voor dat de brandveiligheid niet in orde is of dat de kamerindeling inefficiënt is. Al deze gebreken gaan ten koste van de omzet, die een stuk hoger zou kunnen zijn bij een betere aanpak.

Hoteliers en beleggers die hun hotel willen laten doorlichten, kunnen terecht bij Abraham Berkenpas. Deze handige en zeer ervaren allround architect in scholen, winkelcentra en sporthallen, zet zijn brede kennis steeds vaker in voor het renoveren en bouwen van hotels. Hij rijdt regelmatig door de stad om te zien waar zich potentiële hotellocaties of -panden bevinden. Zijn actieve houding heeft ervoor gezorgd dat hij in korte tijd tien hotels heeft gebouwd, waarvan vier het afgelopen jaar. Het betreft bijna altijd hotels in Amsterdam met twee, drie of vier sterren. 

“Ik ben per toeval in de hotelbranche gerold,” zegt Berkenpas. Drie jaar geleden werd hij ingeschakeld in de gemeente Uithoorn voor de verbouwing van een asielzoekerscentrum. “Het was mijn taak om het pand in de oude status te herstellen; het hotel telt nu dubbel zoveel kamers en loopt uitstekend.” Na het succes in Uithoorn stroomden de hotelopdrachten binnen. Berkenpas schuwt creatieve vondsten daarbij niet. “Ik heb voor een hoteleigenaar aan de Herengracht ‘het gouden ei’ aangeleverd; een informatiebalie nabij het Centraal Station waar de toeristen direct doorverwezen worden naar zijn hotel.”

Kracht

Uitgangspunt bij de bouw is een optimaal ruimtegebruik. Het hotel moet logisch in elkaar zitten, geen loze ruimtes bevatten en overzichtelijk zijn. Dit is nodig om zoveel mogelijk plaats te hebben voor de gastverblijven. Immers, hoe meer toeristen, hoe hoger de waarde van het hotel. Berkenpas: “Het is mijn kracht om te woekeren met de ruimte. Door bijvoorbeeld minder ‘verkeersroutes’ zoals trappen en gangen aan te leggen is het mogelijk om meer kamers in het gebouw te realiseren. Op deze manier heb ik diverse hotels aan een extra ster geholpen.” 

Een goede indeling verdient zich tevens op een andere manier terug. Berkenpas: “Veel ondernemers willen besparen op de personeelskosten. Het is voor hen een uitdaging om met zo weinig mogelijk mensen een hotel te runnen. Maak dus geen bar in het hotel als je op een locatie gevestigd bent met veel horecagelegenheden om de hoek. Daarnaast is het handig om de entreehal en de eetzaal vlak bij elkaar te bouwen. Op die manier kan één medewerker beide ruimtes overzien én de gasten te woord staan.” 

Leerschool

De praktische werkwijze van Berkenpas komt niet uit de lucht vallen. Hij heeft een bijzondere leerschool gehad. Hij werkte bij gemeenten als architect, in de aannemerij en bij buitenlandse projecten. Ook heeft hij eigenhandig twee woningen gebouwd. Deze ervaring zorgt ervoor dat hij een brede kennis heeft op het gebied van energiebewust bouwen en kostenbesparingen. “Het is de kunst om praktisch mee te denken met de ondernemer en om met zo weinig mogelijk middelen een winstgevend gastenverblijf te realiseren.”

De bouwkosten mogen niet te hoog zijn. Veel architecten besteden de begroting daarom uit. Berkenpas doet dat liever zelf. “Het maakt mijn onderhandelingspositie sterker.” Voordat hij met een aannemer in zee gaat, berekent hij zelf de prijs voor het hotel. Vervolgens screent hij de offerte op de aantallen. “De meeste aannemers brengen altijd meer vierkante meters in rekening. Als je daar rekening mee houdt komt een gezonde deal tot stand met een goede prijskwaliteitverhouding.”

Studenten

Het ondernemersbloed kruipt waar het niet gaan kan. De architect annex ondernemer uit Amsterdam Oost bemiddelt tevens bij het zoeken van een koper. Berkenpas beschikt over een breed netwerk en weet hoe de hotelmarkt in elkaar zit. “Ondanks de recessie zullen hotels altijd nodig zijn voor het huisvesten van toeristen en zakenmensen. Verder ben ik van mening dat een ondernemer moet investeren als het slecht gaat, zodat hij niets mist als het goed gaat.”

Aan ideeën geen gebrek. Berkenpas ziet nog diverse mogelijkheden in de hoofdstad. “Een nostalgisch hotel voor backpackers uit de jaren zestig kan een enorm succes zijn. Deze formule bestaat al in Londen en Berlijn. Verder is er ruimte voor meer hotels van het type Casa 400. Dit hotel biedt onderdak aan studenten en is zomers open voor toeristen.” Elk hotel staat of valt met de service. “Als de ober onthoudt wie welke bestelling heeft opgenomen, dan krijgt de klant zeker het gevoel alsof hij thuis is.” 

Architectenbureau
Abraham Berkenpas
Pontanusstraat 255
1093 SH Amsterdam
Tel. (06) 536 481 99
Fax (020) 463 56 38
E-mail: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.
Internet: www.berkenpas.nl