vrijdag 09 februari 2007

ZELF EEN WONING OP MAAT MAKEN

Bij de bouw van een eigen huis komt heel veel kijken.

Aspirant bouwers moeten een geschikt lapje grond vinden, een aannemer inschakelen en een deskundige architect raadplegen. Tijdens dit avontuur is een goede voorlichting van uiterst groot belang.
Huis zet daarom de belangrijkste wetenswaardigheden over de bouw van een eigen woning op een rijtje.

Steeds meer mensen willen graag zelf hun huis (laten) bouwen. Consumenten verlangen meer maatwerk. Gevoed door de economische groei van de afgelopen jaren stellen zij hogere eisen aan grootte en kwaliteit van een huis. Ze ambiëren niet dezelfde nieuwbouwwoning als hun buurman. Ook willen ze alternatieve voorzieningen aanbrengen. Om een eigen huis te bouwen is bouwgrond nodig. De meeste aspirant kopers gaan daarom vol goede moed op zoek. Dat blijkt echter vaak een hele klus.

De grondvoorraad in Nederland is beperkt. Van de 531 Nederlandse gemeenten, hebben momenteel 222 lokale overheden grond voor de bouw van vrijstaande woningen te koop. De rest heeft geen grond beschikbaar of doet geen opgave. Dit is de uitkomst van de jaarlijkse enquête van het Bouwcentrum Rotterdam. (De brochure “Bouwgrond” is te bestellen via telefoon 010- 265 25 25 of op www.bouwcentrum-rotterdam.nl). “De regionale verschillen zijn groot,” zegt Dick Peek van Bouwcentrum Rotterdam. “In het Noorden, Oosten en Zuiden van het land is bouwgrond een stuk goedkoper dan in het Westen. Waar weinig werk is, zijn de prijzen aanzienlijk lager.”

Tegenwoordig bestaat er meer aandacht voor de woonwensen van de consument. Ook de landelijke politiek eist meer zeggenschap voor zijn burgers. Vanaf 2005 moet ongeveer eenderde van de woningbouw via particulier opdrachtgeverschap lopen. Peek: “Er zal later landbouwgrond vrijkomen van boeren, die vanwege tegenslag met hun bedrijf stoppen. Ze mogen hun grond alleen verkopen als zij 1/3 voor natuurgebied vrijgeven. Deze veelbelovende plannen zijn een stap in de goede richting.”

Een kavel zoeken

Voor het vinden van een kavel zijn verschillende wegen te bewandelen. “Particulieren kunnen  bijvoorbeeld zelf speuren naar borden met ‘bouwgrond te koop’,” vertelt Peek. “Ook kunnen ze informeren bij omwonenden in de buurt van kavels. Aankloppen bij projectontwikkelaars, makelaars en particulieren is ook een optie. De gemeente is doorgaans de enige verkoper van  grond.” Sommige gemeenten geven bouwgrond in erfpacht uit aan gebruikers. Let op: de investeringskosten zijn lager, maar de woonlasten zijn later hoger.

Aspirant kopers krijgen niet zomaar een kavel in bezit, maar moeten eerst aan strenge voorwaarden voldoen. Een projectontwikkelaar kan bijvoorbeeld eisen dat zij kiezen voor een huis van zijn ontwerp. Een makelaar laat de klanten meestal vrij bij de keuze van een architect of bouwbedrijf, maar vraagt doorgaans courtage voor inlichtingen over het bestemmingplan. Een particulier kan op zijn beurt verlangen dat de koper tegen betaling een bouwplan of een bouwvergunning overneemt. Over de prijs van het stuk grond valt met hem meestal wel te onderhandelen.

Ook de gemeenten werpen drempels op. Een aspirant koper van de grond moet vaak in de omgeving wonen en werken, anders krijgt hij geen huisvestigingsvergunning. Ook moet hij lang op zijn beurt wachten. Menige gemeente kampt met een tekort aan bouwrijpe grond en mag jaarlijks maar een aantal woningen bouwen. Toewijzing van de grond kan plaatsvinden door loting of ingewikkelde puntensystemen. Soms wijst de gemeente een architect aan, die een beperking in bouwstijl oplegt. Door een optie te verlenen, is verkoop aan derden soms uitgesloten. Informeer altijd tijdig naar de spelregels bij de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente.

Kritisch kiezen

Wie een stuk grond op het oog heeft, moet kritisch zijn. Let bij de keuze tussen verschillende kavels altijd op de verhouding tussen lengte en breedte en kijk naar de ligging ten opzichte van de zon. Kijk naar de grenzen van het perceel, die bepalen waar het huis mag staan. Naast een plek voor een huis en een garage moet bijvoorbeeld voldoende ruimte zijn voor een tuin. Volgens Bouwcentrum Rotterdam is een oppervlakte van minimaal 225 vierkante meter een must. De grond kunt u laten opmeten door het kadaster. Het ideale terrein ligt ongeveer dertig centimeter boven het straatpeil, is horizontaal in de richting van de straat en helt lichtjes naar achter.

Bouwgrond moet niet alleen mooi, maar kwalitatief ook goed zijn. “Het komt voor dat mensen pas na aankoop ontdekken dat hun kavel verontreinigd is of dient als landbouwgrond,” zegt  Jolai van der Vegt van Architectenbureau Bergzicht. “De kosten voor sanering of omzetting komen dan voor eigen rekening. Raadpleeg daarom altijd eerst het bestemmingsplan of vraag een bodemgeschiktheidsverklaring aan. Tracht ook te achterhalen of in de omgeving van het terrein geen drukke verkeersweg is gepland. Bel altijd aan bij mensen uit de buurt of laat een grondonderzoek uitvoeren. Zo vermijdt een particuliere eigenaar dat hij zich later blauw betaalt aan funderingskosten.”

Een koper moet zich verder afvragen of de bouwvoorschriften de mogelijkheid bieden om een woning naar zijn zin te bouwen. De vrijheid om in het wilde weg te gaan bouwen is in ons land nogal beperkt. Elke woning moet aan zeer strikte eisen voldoen. In het bestemmingsplan van de gemeente staat waar woningen mogen komen en welke soort bebouwing is toegestaan. Ook gelden strikte regels voor de afstand tussen de woning en die van de buren, de goothoogte en de dakhelling. Let ook op zaken als bereikbaarheid, aanwezigheid van scholen, winkels en andere nuttige voorzieningen.

Het prijskaartje van een stuk grond geeft vaak de doorslag. Uit recente gegevens van het Bouwcentrum Rotterdam blijkt dat de landelijke gemiddelde prijs momenteel 200,79 euro per vierkante meter bedraagt exclusief BTW. Een lap grond van 225 vierkante meter kost dus gemiddeld zo’n 45.000 euro exclusief BTW. De prijs variëert per gemeente. De vijf goedkoopste zijn: 1. Reiderland (45,38 euro per vierkante meter), 2. Eemsmond (45,38 euro), 3. Grootegast (63,53 euro), 4. De Marne (68,07 euro) en 5. Delfzijl (79,41 euro). De vijf duurste zijn: 1. Heerjansdam (567,23 euro), 2. Naaldwijk (499,16 euro), Rotterdam (485 euro), 4. Renswoude (487,81 euro), 5. Heemskerk (453,78 euro).

Als de koop is gesloten en de financiering rond is, kan de bouw van het huis van start gaan. De grond is echter pas bouwrijp als de bouwvergunning is verleend. Ook moet de kavel voorzien zijn van wegen en leidingen. Aansluitpunten voor elektra, gas, water, telefoon en riool mogen niet ontbreken. Deze voorzieningen kunt u beter niet zelf aanleggen omdat ze handen vol geld kosten. Het is buitengewoon onverstandig om met de bouw van het huis te beginnen zonder een bouwvergunning. Doet u dat toch, dan kan de gemeente eisen het nieuwe huis af te breken.

Kant-en-klare woonhuizen

Particuliere grondbezitters besteden de bouw van hun huis steeds vaker uit. Voor wie geen enkele bouwervaring heeft en over weinig tijd beschikt, kan de aanschaf van een kant-en- klaar woonhuis de ideale oplossing zijn. Een kleine tiental bouwbedrijven, waaronder Avabouw, Oude Wolbers en Goldewijk, ontwikkelt voortdurend nieuwe modellen door heel Nederland.
Hun woningen zijn een combinatie van geïndustrialiseerd en traditioneel bouwwerk en komen  grotendeels tot stand in de fabriek. De bouwers moeten het bouwpakket alleen nog in elkaar zetten op het nieuwe huisadres.

“Onze woningen zijn redelijk betaalbaar,” zegt Gert Hollander van Avabouw. “Ze kosten gemiddeld tussen de één en drie ton euro. Dit komt omdat de productie niet afhankelijk is van het weer op de bouwplaats. Het huis staat in één dag en is wind- en waterdicht. Dure vertragingen blijven hierdoor uit. Ook is de kans op fouten kleiner. Vooraf spreken we alle details door met de klant. We gaan tijdens de bouw niet uitzoeken waar de aansluiting voor een contactdoos moet komen. Nadeel is dat een koper achteraf niet nog een radiator kan laten plaatsen.” Bert Steffens van Oude Wolbers vult hem aan: “Een woning kan niet zomaar een slag groter uitvallen, omdat het ontwerp anders terugmoet naar de tekentafel en dat is niet efficient.”

De ruimte voor eigen inbreng van de klant is volgens de bouwondernemers groot. De huizen lijken wel op elkaar, maar niet één huis is gelijk. Het ene huis heeft bijvoorbeeld een erker, het andere een schuifpui of een openslaande deur. Ook verschillen de huizen qua bouwstijl. De ontwerpen van de Dertiger jaren stijl kenmerken zich bijvoorbeeld door kloeke proporties, symmetrische opbouwe en rijke details. De Zuid Europese stijl valt op door de afwisseling van felle baksteen en stucwerk. Arcades en loggia’s geven deze woonstijl een mediterrane warme sfeer.

Bert Steffens: “Ons bedrijf buigt de soms uitgesproken ideeën van klanten om naar een woning die later ook nog interessant is. De weg van de minste weerstand is goed, maar wij denken liever met de mensen mee.” De huisarchitect van de bouwonderneming gaat vervolgens met het wensenpakket aan de slag. Tussen de bedrijven door overlegt hij zijn tekeningen aan de klant. Hollander: “De architect krijgt vooraf te horen waaruit het budget bestaat. Tijdens het ontwerpen mag hij dit bedrag niet overschrijden. De kosten voor de bouw van het huis blijven op deze manier onder controle.”

De meeste bouwondernemingen bezitten geen grond. Soms kopen ze wel kavels van de gemeente voor kleinschalige projectontwikkeling. Ook vervangen ze oude huizen door nieuwbouw. Oude Wolbers geeft bovendien advies bij de aanschaf van grond. Steffens: “Klanten moeten zich goed laten informeren bij de gemeente voordat ze zich inschrijven voor een kavel of meedoen aan een loting. Ook moeten ze de bouwvoorschriften kennen. Ik heb wel eens meegemaakt dat een woning niet gebouwd kon worden, omdat het ontwerp niet aan de regels voldeed. Ik help mensen daarom bij het uitzoeken van de juiste kavel. Een aannemer kan beoordelen of hun wensen uitvoerbaar zijn en wat het kost.”

Als u bij een bouwbedrijf binnenstapt is het handig om te weten wat u ongeveer wil. Hou daarom de volgende tips in het achterhoofd. Kom zelf met suggesties. Kijk rond in de buurt naar woningen die u aanspreken. Maak foto’s van verschillende huizen, zodat u een indruk krijgt van de uitstraling. Ga niet bij veertien bouwbedrijven langs, maar beperk u tot drie bedrijven. Probeer ook eerst te achterhalen welke bouwstijl u aanspreekt. Een blik in de catalogus van een bouwonderneming is soms genoeg. Maar hoe meer u weet wat u zelf wil, hoe beter het is. Het bouwbedrijf levert uw huis sleutelklaar. De keuken, badkamer, het schilderwerk en de aansluitingen op gas, licht en elektra zijn ook gereed. Let op: het begrip sleutelklaar verschilt per bedrijf.

Bouwen met een architect

De ultieme vrijheid heeft u natuurlijk als u uw huis zelf laat ontwerpen. Als u op tijd een architect inschakelt kan hij adviseren bij de koop van de bouwgrond en de bouw van het nieuwe huis. Hij ontwerpt niet alleen het nieuwe huis, maar begeleidt ook het bouwproces. Hij regelt vergunningen, onderhandelt met aannemers en bewaakt de voortgang en kwaliteit van het werk. Aangezien de samenwerking met de architect langdurig is moet het goed ‘klikken’.

In Nederland zijn bijna 2000 architectenbureaus gevestigd, waarvan er circa 1600 zijn aangesloten bij de Bond van Nederlandse Architecten (BNA). Een BNA-architect heeft minimaal twee jaar praktische ervaring. Hij werkt op verantwoorde wijze en heeft een aansprakelijkheidsverzekering. (Voor meer informatie bel 020-5553666 of zie www.bna.nl.)  Ga altijd na of eerder werk u bevalt en vraag naar referenties. Het kennismakingsgesprek is gratis. Het honorarium van een architect bedraagt doorgaans 6 tot 26 procent van de totale bouwkosten. Als het bedrag lager is dan 45.000 euro, werkt hij voor een vaste prijsafspraak of voor een uurtarief van 69 tot 170 euro.

Wie geen ervaring heeft met bouwen doet er verstandig aan om met een architect in zee te gaan,” zegt Jolai van der Vegt van architectenbureau Bergzicht. “Hij kent de kneepjes van het vak. Hij gaat op zoek naar de juiste materialen zoals kozijnen en dakoplossingen. Ook behartigt hij de belangen van de klant bij diverse instanties. Zelf bouwen kost veel tijd en is voor bijna iedereen een zware taak. Het is bovendien leuker om met een deskundige van gedachten te wisselen en om verschillende scenario’s van het huis te zien in een maquette.”

De architect werkt volgens een vast stappenplan. Hij onderzoekt de haalbaarheid van de bouwwensen en maakt een voorlopig ontwerp. Het definitieve ontwerp laat hij toetsen door de Welstandscommissie, waarna hij eventueel commentaar verwerkt. Ook berekent de architect wat de bouw gaat kosten. Intussen dient hij een bouwaanvraag in bij de gemeente en gaat aan de slag met het bestek. In dit boek staan alle onderdelen van het gebouw uitgewerkt. Ook staan de materialen erin beschreven evenals de planning voor de bouw en de taken van de aannemer.

Schakel een aannemer in

Wie zelf zijn huis bouwt, moet ook een betrouwbare aannemer in de hand nemen. Het is niet onhandig om de voorkeur van de architect op dit gebied te volgen. Beunhazen zijn goedkoper, maar als het mis gaat bent u de pineut. Informeer daarom altijd naar de ervaringen van anderen, vraag om referenties en bekijk eerdere bouwwerken. Kies bovendien voor een aannemer uit de buurt. Hij weet welke bestemmingsplannen er liggen en hoe de lokale regels in elkaar zitten. Hij kan ook beter inschatten of de bodem verontreinigd is. Aannemers zijn aangesloten bij de Nederlandse Vereniging voor Ondernemers in de Bouw (NVOB). (Voor informatie bel 0900-2368862 of surf naar www.nvob.nl).

Vraag vervolgens met het bestek in de hand bij twee of drie aannemers offerte aan. Stel van te voren vast wat de bouw mag kosten en hou dat in gedachten bij vergelijking van de offertes. Een goede offerte bestaat uit een globale beschrijving van de werkzaamheden, een overzicht van de materialen en de bijhorende kosten en leveringsvoorwaarden. Een offerte is doorgaans tot dertig dagen na ontvangst geldig. Leg schriftelijk vast dat uw offerteaanvraag gratis en vrijblijvend is.

Zet voordat de werkzaamheden van start gaan, de afspraken op papier. Dat voorkomt veel problemen tijdens de bouw. Op de website van de NVOB staat een modelcontract voor de ‘verbouwing’ van een huis. Deze overeenkomst biedt ook een goede basis voor een contract over de bouw van een eigen huis. Hierin staat bijvoorbeeld dat u werkt met een vaste prijs in termijnen. Als u de aannemer opdracht geeft tot meerwerk is hij verplicht zo snel mogelijk een prijsopgave te doen. Ook moet hij de verlenging van de bouwtijd melden. Ook is vastgelegd waaruit de bouwtijd bestaat.

Als het huis klaar is moet u controleren of alles naar wens is. Loop samen met de aannemer, de architect en een onafhankelijke deskundige het werk na. Na afloop zal de aannemer zichtbare gebreken namelijk niet meer herstellen. Eventuele onvolkomenheden, die in de eerste periode van gebruik aan het licht komen, moet hij wel zonder kosten verhelpen. Als hij lid is van de NVOB blijft hij bovendien vijf jaar aansprakelijk voor schades die niet eerder zichtbaar waren en twintig jaar voor ernstige constructiefouten. De Stichting Bouwgarant sluit verzekeringen af tegen het faillisement van de aannemer, bij gebreken na oplevering en bij klachten over de kwaliteit. Ook de BNA-architect is na oplevering nog vijf jaar aansprakelijk voor verwijtbare fouten.

KADER:

Op IJburg is momenteel een uniek staaltje van particulier opdrachtgeverschap gaande. Op het kleine Rieteiland vlakbij Amsterdam kunnen mensen hun eigen vrije kavels kopen. Amstelland Ontwikkeling liet acht jonge talentvolle architectenbureaus speciaal voor deze plek een woning ontwikkelen. De acht voorbeeldwoningen zijn te bezichtigen via www.kleinerieteiland.nl. Jolai Van der Vegt van het deelnemende Bureau Bergzicht: “Een particuliere opdrachtgever heeft ons inmiddels benaderd. Hij vindt dat onze woningen van die leuke puntdakjes hebben. Hij laat een groot deel van het het ontwerp door ons uitvoeren. Om te besparen, doet hij de rest zelf.”

door Jessica de Jong